Retrasos en proyectos de construcción
Un retraso es cualquier evento o situación que impide mantener las fechas de las actividades acordadas en un contrato firmado por dos partes. Dada la complejidad de los proyectos de hoy en día, los retrasos en construcción son algo habitual, ya que se deben coordinar permisos, personal, materiales, maquinaria, actividades, cambios de diseño… y todo ello, bajo circunstancias impredecibles. Dichas condiciones han hecho que completar proyectos en tiempo y coste sea algo extremadamente complicado.
Debido a la gran cantidad de recursos necesarios para ejecutar un proyecto de construcción los retrasos generan grandes sobre costes y estos costes deben ser asumidos por alguna de las partes. Lo cual, en algunos casos, da lugar a tensiones y disputas que obligan a aplicar penalizaciones, realizar cambios de alcance o preparar planes de recuperación o aceleración.
Los retrasos en proyectos de construcción generan un sobre coste que alguna de las partes debe asumir, ya sea por la aplicación de penalizaciones, mayor coste de permanencia en obra o pérdida de ingresos.
Normalmente se entabla un periodo de negociación en el que se dirime la responsabilidad de los retrasos y puede dar lugar a la aplicación de planes de recuperación o aceleración (dependiendo de quien cubra los gastos), cambios de alcance o penalizaciones.
Tipos de retrasos en construcción
Los retrasos se clasifican en distintos tipos:
- Críticos o no críticos. Los retrasos críticos son aquellos que impactan en la finalización del proyecto o de alguno de los hitos penalizables de este. Los retrasos no críticos pueden llegar a ser críticos si se prolongan en el tiempo o se realiza un cambio de estrategia.
- Concurrente o no concurrente. Un retraso concurrente es aquel que tiene lugar al mismo tiempo que otro evento de retraso y ambos afectan al camino crítico.
- Excusable no compensable, excusable compensable o no excusable no compensable.
Esta última categoría define quien debe asumir los costes, sin embargo, la clasificación de retrasos es compleja y en muchos casos el resultado depende de la metodología y el criterio del técnico que lo aplica.
Extensiones de tiempo
Habitualmente los contratos permiten la extensión del plazo para ejecutar el proyecto en aquellos casos en los que el retraso no es responsabilidad del contratista. Una vez el retraso es evidente o es probable que se produzca el contratista debe notificar por escrito que evento ha causado o va a causar un retraso. Si el cliente acepta que el retraso ha sido causado por el evento fuera del alcance del contratista se otorgará una extensión de tiempo ajustando la fecha de terminación del proyecto.
Los eventos habituales que pueden dar lugar a extensiones de tiempo son:
- Variaciones del proyecto instruidas por el cliente.
- Condiciones climatológicas adversas.
- Causas de fuerza mayor (pandemias, terremotos, guerras, huelgas…)
- Falta de información a tiempo por parte del cliente.
- Retraso en la entrega de materiales, componentes o áreas fuera del alcance del contratista.
Realizar reclamaciones de extensión de tiempo puede resultar complicado. Normalmente hay múltiples retrasos o retrasos concurrentes, de ellos algunos pueden ser responsabilidad del contratista y otros no.
Una parte esencial para realizar una reclamación de este tipo es la disponibilidad de una gran cantidad de información de calidad. La reclamación debe demostrar la relación causal entre el evento y el retraso.
Costes
Costes Directos
Los costes directos están ligados directamente a la ejecución de las unidades de obra, y son retribuidos a través de la certificación de estas. Por lo tanto, se considera que no son afectados por la demora en la finalización del Proyecto. Se componen habitualmente de costes de mano de obra directa, materiales, y maquinaria o medios auxiliares. La particularidad de estos costes es que, al estar asociados directamente a la ejecución del Proyecto, no dependen de la duración de la obra.
En el caso de una reclamación de extensión de tiempo los costes directos permanecen constantes. Solo para reclamaciones por perdida de productividad (disruption) es posible reclamar mayores costes directos.
Costes Indirectos
Los costes indirectos son aquellos que no están ligados directamente a la ejecución de la obra pero son necesarios para el correcto progreso de la misma. Se consideran costes indirectos los gastos de instalación de oficinas a pie de obra, comunicaciones, almacenes, talleres, personal técnico y administrativo adscrito exclusivamente a la obra entre otros.
Por tanto, durante el desarrollo del Proyecto se producen unos gastos de personal técnico y administrativo necesario para ordenar y dirigir las obras de forma proporcional a las actividades.
Es necesario para determinar si estos costes son o no retribuibles al contratista. Para ello, es necesario realizar un análisis de retrasos que permita determinar el retraso excusable compensable, excusable y no excusable.
Gastos Generales, beneficio y revisión
Los gastos generales asociados a la ejecución de un proyecto, normalmente, se diferencian de los gastos indirectos en que no son vinculables a la ejecución de la obra, sino a la estructura general de la empresa.
Se trata, por tanto, de gastos derivados del coste del mantenimiento de la actividad necesaria de la empresa durante el plazo fijado para la ejecución de la obra. Se consideran gastos generales a los gastos de las oficinas centrales de la compañía, licencias de software, personal indirecto no dedicado exclusivamente al proyecto, gastos de marketing y representación entre otros.